Hausse des taux, Baisse des prix de l’immobilier. Qui perd gagne ?

L’augmentation des taux d’intérêt a déjà un impact significatif sur la capacité d’achat d’un bien immobilier en France. Voici quelques explications sur cet impact :

Coût de l’emprunt : Lorsque les taux d’intérêt augmentent, le coût de l’emprunt immobilier augmente également. Les mensualités de remboursement du prêt seront plus élevées, ce qui réduit le montant que vous pouvez emprunter.

Endettement : Les banques évaluent la capacité d’endettement des emprunteurs en fonction de leurs revenus et des taux d’intérêt en vigueur. Si les taux augmentent, les mensualités plus élevées entraînent un niveau d’endettement plus élevé par rapport aux revenus, ce qui rend plus difficile l’obtention d’un prêt immobilier.

Pouvoir d’achat : Lorsque les taux d’intérêt augmentent, le pouvoir d’achat des acheteurs potentiels diminue. Des mensualités plus élevées signifient que vous devrez consacrer une plus grande part de votre revenu au remboursement du prêt, laissant moins de marge pour d’autres dépenses ou projets.

Mais d’un autre côté, l’augmentation des taux d’intérêt peut également a un effet sur les prix des biens immobiliers. Comme les taux ont augmenté, la demande d’acheteurs potentiels diminue, ce qui exerce une pression à la baisse sur les prix. Les vendeurs sont contraints de réduire leurs prix pour attirer des acheteurs dans un marché où les coûts d’emprunt sont plus élevés.

On savait que les taux avaient augmenté, et en ce début d’été, on commence à savoir comme on pouvait s’y attendre, que les prix de l’immobilier baissent.
Toute la question pour un acheteur qui souhaite connaître si cette nouvelle conjoncture lui est plutôt favorable ou défavorable, consiste à savoir s’il a plus gagné de pouvoir d’achat grâce à la baisse des prix récente, qu’il n’a perdu en capacité d’achat suite à la hausse des taux de ces derniers mois.
Est ce que la surface perdue par rapport à ce que l’on aurait pu s’offrir il y a encore quelques années ou mois du fait de la hausse des taux, est compensée par un prix au mètre carré désormais moindre ?

Pour cela, on peut se référencer à Meilleurtaux, qui a effectué une estimation du nombre de mètres carrés que les emprunteurs peuvent acquérir avec une mensualité de 1 000 euros, sans apport personnel, à un taux d’intérêt de 3,4 % sur une période de 20 ans, ce qui équivaut à une capacité d’emprunt de 173 963 euros.

Avec cette somme, il est maintenant envisageable d’acheter en moyenne 53 mètres carrés dans les 20 plus grandes villes de France. En janvier 2020, avec une mensualité identique, un emprunteur aurait pu viser un logement de 78 mètres carrés. Au cours des 3 dernières années et demie, 25 mètres carrés ont disparu. La perte de pouvoir d’achat s’est fortement accentuée avec la hausse des taux.

Il est assez impressionnant, de constater qu’en tout juste 3 ans, ce calcul nous conduit à constater une perte de pouvoir d’achat de 27% liée uniquement à la hausse de taux récente.
Et ce n’est pas fini, puisque les experts estiment que cette hausse va se prolonger tout au long de l’été.

Pour que l’équation devienne favorable aux acheteurs, il faudrait ainsi que les prix au mètre carré des biens immobiliers qu’ils souhaitent acheter baissent de plus de 30%.
Même si l’on constate une baisse récente, elle est très loin d’être d’un tel niveau.
A fin Mai, les notaires de France constataient un baisse des prix des appartements anciens depuis début 2023 de seulement 1.6 %. Le prix des biens immobiliers à Paris est dorénavant de 10 410 € du m² en moyenne, ce qui reste très élevé. Et pour ce qui est du reste de la métropole, elle résiste encore au phénomène de baisse.
Mais surtout, si l’on prend comme référence janvier 2020, date à partir de laquelle les taux ont commencé à monter, c’est plutôt l’inverse : les prix de l’immobilier eux ont augmenté sur cette même période: la baisse n’est que récente.

Si l’on prend en compte cet effet ciseau, la perte de pouvoir d’achat en mètre carré, dépasse dans certains cas les 40%, dans les régions où les prix ont continué d’augmenter.
C’est le cas pour Saint-Étienne, Nîmes, et Le Mans.

Dans un tel domaine, les conseilleurs sont rarement les payeurs.
Et bien malin celui qui saurait prédire, la date de fin de la hausse des taux que nous connaissons en ce moment, et l’évolution dans le temps de la baisse des prix de l’immobilier qui a tout juste démarré.
On peut cependant constater que la roue tourne, et que les 2 effets défavorables aux acheteurs de ces derniers mois, vont bien finir par s’inverser.
Les cycles de hausse et de baisse des prix de l’immobilier, sont d’une durée rarement inférieure à 12 mois.
De sorte qu’ avec une inflation qui commence à stagner aux États-Unis – l’Europe va suivre-, qui devrait entraîner une stagnation des taux d’intérêt, on peut raisonnablement considérer, que la situation deviendra plus favorable aux acheteurs, à partir du mois de septembre prochain.
Il faudra alors veiller à concrétiser son projet d’achat immobilier, avant que le cycle de baisse des prix ne s’interrompe.
Continuez de vous informer sur boncourtiers.com: nous continuerons de vous informer sur notre blog sur la façon dont nous percevons cette inversion de tendance.